חיוב מכירת דירת מגורים יחידה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי
לפני כשבועיים ניתן פס"ד בעניין טירן (להלן: "המערער"), לפיו מכירת דירת מגורים יחידה נחשבה לעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
המערער עסק באחזקת בתים פרטיים ודירות יוקרה ובעבר הועסק בחברת בנייה של גיסו. אשת המערער הועסקה כשכירה בבית חולים.
המערער רכש בית פרטי בהרצליה בסך 3.8 מ' ₪ בתחילת שנת 2007.
הונו העצמי של המערער לשם הרכישה נבע ממכירת דירה בשווי נטו של כ-0.8 מ' ₪ יתרת שווי הרכישה מומנה בהלוואות.
מאוחר יותר ביצע המערער שיפוץ נרחב בדירה בעלות שך 2.2 מ' ₪, שבוצע ע"י גיסו של המערער ומומן גם הוא בהלוואה.
בטרם השיפוץ ולאחריו הושכר הנכס .
כחמש שנים מאוחר יותר נמכרו הזכויות בנכס בסך 11.5 מ' ₪.
מאחר שעל פניו מדובר במכר דירת מגורים מזכה, היה אמור המוכר להתחייב במס שבח. אך לאחר בחינת נסיבות המקרה, הוחלט אחרת ע"י ביהמ"ש.
אתמקד במחלוקת העיקרית שבין המערער לרשות המיסים ( להלן "המשיב") והיא האם מדובר בעסקת אקראי בעל אופי מסחרי. מדובר בעסקה בודדת של הנישום שאינה בתחום עיסוקו של הנישום שמטרתה כלכלית. הבחינה שנעשתה בפסיקה היא האם מדובר בעסקה פירותית או הונית.
מבחני העזר לבחינת אופי העסקה שנקבעו בפסיקה הם טיב ואופי הנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי של העסקאות, תקופת ההחזקה בנכס, אופן המימון, יעוד התמורה, ידע ובקיאות הנישום בתחום העסקה, פיתוח והשבחת הנכס, וקיום מנגנון לפעילות העסקית.
בנוסף לכך, נקבע כי קיים מבחן גג הבוחן את כלל נסיבות העסקה, כפי שנקבע בפרשת מגיד.
ראה מאמרי בעניין סיווג ההכנסה כרווח הון או הכנסה פירותית.
בפרשת שירצקי חידד כבוד השופט גרוסקופף כי המבחן החשוב הוא מבחן הגג וכי אף אחד ממבחני העזר אינו חיוני ומכריע, אלא יש להתחשב בכולם ולאזן ביניהם. כאשר רווח הון נוצר מעליית שווי השוק של הנכס הנמכר, בעוד שרווח פירותי הוא רווח שנוצר לנישום מניצול משאביו, כישוריו וידיעותיו.
כעת נעבור לניתוח מבחני העזר בעניין הנדון:
מבחינת ההיקף הכספי של העסקה, אין ספק שמדובר בהכנסה גבוהה משמעותית ביחס להכנסות הנישום ואשתו במהלך השנים שלפני הרכישה ואחריה.
מבחן המנגנון של ניהול עסקי אינו קיים במקרה דנן, מאחר שמדובר בעסקה חד פעמית ולכן אינו רלוונטי.
למערער ואשתו היו הכנסות נמוכות שבקושי הספיקו למחייתם ולכן לא היה באפשרותם לפרוע את ההלוואה שנלקחה למימון רכישת הבית.
הנישום הסתייע בגיסו הקבלן לרכישת הבית ובכן הסתייע בצד שלישי שהוא בעל ידע ובקיאות בתחום הבנייה ואף ביצע בעצמו לא מעט עסקאות בתחום. הוא אף היה שותף לעסקת השכרת הבית ולהוצאת היתר לשיפוץ
מבחן ההשבחה – מאחר שנעשתה כאן השבחה משמעותית של הבית לקראת המכירה, יש להניח שהמכירה הנה במסלול הפירותי כבפרשת מגיד.
מבחן הגג – המערער ומשפחתו לא עברו להתגורר בבית שרכשו, כי לפי הראיות כנראה לא התאים למשפחה וכן כי לא יכלו לעמוד בתשלומי שתי ההלוואות שלקח למימון הרכישה והשיפוץ, כאשר אחת ההלוואות הייתה הלוואת "בלון" שבה נפרעת רק הריבית ללא הקרן, כאשר הקרן אמורה הייתה להיפרע כנראה במימוש, שגם עובדה זו יש בה להראות פאן מסחרי.
הנישום טען, כי חלק ניכר מהרווח נבע מעליית המחירים בשוק, כדי לסווג את ההכנסה כהונית, אך מאחר שלדעת ביהמ"ש המבחנים מעידים כי מדובר בעסקה בעלת אופי עסקי - מסחרי, נקבע כי מדובר בהכנסה פירותית, לאור השיפוץ הנרחב שבוצע בנכס והרווח הניכר שנוצר בעסקה, הודות ליכולותיו של הנישום, הידע המקצועי שלו ושל גיסו, שתוצאתם מכירת הנכס ברווח משמעותי למרות עליית המחירים בשוק הנדל"ן.
לאור שקלול מבחני המימון, הבקיאות, ההשבחה ומבחן העל נוטה הכף לסיווג העסקה כפירותית, דהיינו עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
לאור האמור לעיל, העסקה חויבה במס הכנסה ולא במס שבח.
לפיכך, כנראה יוטל גם מע"מ על העסקה וביטוח לאומי.
מאחר שמדובר בפס"ד שניתן לפני כשבועיים, אפשר שיוגש ערעור.
לטעמי, אין מדובר במבחני עזר שהתקיימו במלואם, למשל אדם שעוסק באחזקת מבנים אינו בקיא במסחר בהם וגם אם נעזר בגיסו שהנו מיומן בתחום, אינו מקנה לו שום יתרון, לעומת אדם אחר, שיכול היה להיעזר במתווך, או שמאי.
ראה למשל את התייחסות ביהמ"ש לבירן בעניין לשם ובירן.
אין ספק שקיימים גם סממנים לעסקה פירותית, כגון המימון הרב שנלקח לצורך מימון העסקה והשיפוץ הנרחב וחוסר יכטולתו של הנישום לפרוע את ההלוואות ממקורותיו השוטפים.
יחד עם זאת ,יש מקום להתייחס בספקנות לפאן המסחרי, לאור העובדה שהנישום ביצע מכירה של דירתו היחידה שנמכרה כעבור 5 שנים ממועד רכישתה.