מבוא
כיום קיימים שלושה מסלולים למיסוי הכנסות יחידים מהשכרת דירת מגורים בישראל. בחירת המסלול הנכון יכולה לחסוך סכומי מס משמעותיים, ויש לבחון כל מקרה לגופו.
שלושת מסלולי המיסוי
1. מסלול הפטור (מלא או חלקי)
תנאים לפטור (במצטבר):
- • הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה
- • הדירה אינה רשומה בספרי המשכיר
- • הדירה מושכרת ליחיד (או לגופים מסוימים לדיור לזכאים)
- • הדירה משמשת למגורי השוכר
תקרת הפטור (2016):
5,030 ₪ לחודש - כולל הכנסות מכל דירות המגורים של המשכיר, בן/בת הזוג וילדים קטינים.
פטור חלקי:
כאשר ההכנסה עולה על התקרה אך נמוכה מכפל התקרה (10,060 ₪), מחושב סכום פטור חלקי. היתרה חייבת במס שולי.
מעל כפל התקרה:
כל ההכנסה חייבת במס.
2. מסלול המס המופחת - 10%
לפי סעיף 122 לפקודה - ניתן לשלם 10% מההכנסה מהשכרת דירה למגורים.
תנאים:
- • אין מדובר בהכנסה מעסק
- • המס ישולם תוך 30 יום מתום שנת המס (או מקדמות)
- • לא יותרו ניכויים או זיכויים (כולל פחת)
שימו לב: במכירת הדירה יתווסף לשווי סכום הפחת שניתן היה לניכוי בתקופה בה נבחר מסלול זה.
3. מסלול מס שולי
- • חיוב במס לפי מדרגות המס השולי
- • מדרגה ראשונה: 31% (או 10% מגיל 60)
- • יותרו כל ההוצאות בייצור ההכנסה (כולל פחת)
- • במכירה - הפחת ינוכה משווי הרכישה
הכנסות משכירות בחו"ל
לפי סעיף 122א - ניתן לשלם 15% מס על הכנסה מהשכרת מקרקעין בחו"ל (ללא הבחנה בין מגורים לעסקי).
- לא יותרו ניכויים למעט פחת
- אין זכאות לזיכוי בגין מס ששולם בחו"ל
- לחילופין - ניתן לבחור במס שולי עם זיכוי מס זר
מע"מ וביטוח לאומי
מע"מ:
השכרה למגורים (עד 25 שנה) פטורה ממע"מ, למעט אירוח בבית מלון.
ביטוח לאומי:
הכנסה פטורה או במס מופחת לא חייבת בביטוח לאומי. הכנסה מעסק - חייבת.
הכנסה פסיבית או הכנסה מעסק?
זוהי המחלוקת העיקרית בין נישומים לרשות המיסים. הסיווג משפיע על שיעורי המס ועל הזכאות להטבות.
מבחנים להכנסה מעסק:
- פעילות אקטיבית והשקעת יגיעה אישית
- פעילות שיטתית ונמשכת
- אופי הנכס ומקורות המימון
- היקף הפעילות ובקיאות בתחום
פסיקה מרכזית
עניין לשם (2015) - הכנסה פסיבית
27 נכסים (24 דירות), הכנסה כ-0.5 מיליון ₪ לשנה לאח.
הנכסים התקבלו בירושה, לא בוצעו רכישות/מכירות, לא הושבחו. הוחלט: הכנסה פסיבית - זכאים למס מופחת.
עניין יהל (2015) - הכנסה מעסק
118 נכסים (110 דירות), הכנסה 2.7-3.4 מיליון ₪ לשנה.
שניים מבני המשפחה - שמאי ואדריכל. הנכסים נרכשו על ידם כבוגרים. הוחלט: הכנסה מעסק - בשל ההיקף והבקיאות.
עניין בירן (2016) - הכנסה פסיבית
24 דירות, הכנסה כ-0.9 מיליון ₪ לשנה.
הנישום עו"ד מצליח, לא עסק בהשכרה פעילה, לא השביח. הכנסותיו מעריכה גבוהות הרבה יותר. הוחלט: הכנסה פסיבית - זכאי למס מופחת.
השכרה לטווח קצר
בית המשפט העליון קבע כי השכרת דירה לטווח קצר לתיירים אינה מוגדרת כהשכרה למגורים.
לכן לא יינתנו הקלות במיסוי, וייתכן גם חיוב במע"מ.
סיכום
- • יש לבחור את מסלול המיסוי המתאים ביותר
- • מסלול הפטור - עד תקרה, לדירות מגורים
- • מסלול 10% - פשוט, ללא ניכויים
- • מסלול שולי - מותרים ניכויים, כולל פחת
- • היקף גדול עלול להיחשב כעסק
- • השכרה לטווח קצר - לא מזכה בהטבות
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור להכנסות משכירות?
תקרת הפטור היא כ-5,000 ₪ לחודש (מתעדכנת מדי שנה), וכוללת את ההכנסות מכל הדירות של המשכיר, בן/בת הזוג והילדים הקטינים.
האם עדיף לבחור במס 10% או במס שולי?
תלוי במקרה. מס 10% פשוט אך ללא ניכויים. מס שולי מאפשר ניכוי הוצאות ופחת. יש לבצע חישוב השוואתי.
מתי ההכנסה תיחשב כהכנסה מעסק?
כאשר יש היקף גדול של נכסים, פעילות אקטיבית, בקיאות בתחום, השבחת נכסים ומתן שירותים. הקביעה נעשית לפי נסיבות המקרה.
האם השכרה באמצעות Airbnb זכאית להטבות?
לא. השכרה לטווח קצר לתיירים אינה נחשבת להשכרה למגורים ואינה זכאית לפטור או למס מופחת. ייתכן גם חיוב במע"מ.
