מכירת נחלה במושב הנה עסקה מורכבת, שבה נמכרים חלקת מגורים והחלק המשקי. כלומר, המכירה כוללת נכסים פרטיים ועסקיים. מדובר בעסקה שבה שיעור המיסים והתשלומים השונים עשוי להגיע עד לכמחצית מסכום העסקה, כאשר מדובר בחישובים מורכבים.
המיסים והתשלומים
- דמי הסכמה / דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
- מס שבח
- מע"מ בגין השטח החקלאי
- חובות עבר לסוכנות היהודית לא"י, לאגודה השיתופית ולמועצה האזורית
- היטל השבחה למועצה האזורית
חלוקת התמורה לעניין מיסוי
רשות המיסים מתייחסת לתמורה מהמכירה כנחלקת לשניים: עבור חלקת המגורים ועבור החלק המשקי, הכולל את השטחים החקלאיים.
חלקת המגורים
דירת המגורים הראשונה זכאית לפטור ככל דירת מגורים. יתרת יחידות המגורים ו/או זכויות בנייה נוספות חייבות במס שבח.
החלק המשקי (השטחים החקלאיים)
מכירת השטחים החקלאיים חייבת במס שבח וכן במע"מ, כי היא מעין ציוד בידי העוסק.
תשלום לרמ"י
דמי רכישה בגין חלקת המגורים
תשלום דמי רכישה הנו כשליש מערך חלקת המגורים בנחלה. באזורי פיתוח ניתנת הנחה על תשלום זה.
רמ"י שולחת שמאי להערכת שווי הקרקע בחלקת המגורים, לרבות זכויות הבנייה הנוספות ככל שקיימות. הבעלים נדרשים לשלם שליש מערך הקרקע ללא ערך המבנים כדמי רכישה, בתוספת מע"מ.
המשמעות של דמי רכישה
תשלום דמי הרכישה כמוהו כהיוון הנחלה ושינוי המעמד מבר רשות לחוכר לדורות, המאפשר רישום זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן יכול בעל הנחלה לפצל את הנחלה בהתאם לתוכניות המתאר.
תשלום דמי הרכישה בגין חלקת המגורים נדרש לתשלום בטרם יועברו הזכויות.
דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים
בנוסף לדמי הרכישה, נדרש בעל הנחלה לשלם דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים. דמי ההסכמה נגבים בגין יתרת הנחלה, שכוללת את השטחים החקלאיים, שערכם נמוך ביחס לחלקת המגורים.
מס שבח
חישוב מס השבח הוא מורכב, בשל העובדה שבחלקת המגורים יש לרוב יותר מדירת מגורים ולפעמים גם זכויות בנייה נוספות. לכן החישוב שונה בין נחלות.
- דירת המגורים הראשונה - יינתן פטור בהתאם לפטור החל על דירת מגורים יחידה
- דירות נוספות וזכויות בנייה - ככל שקיימות כאלה, יחויבו במס שבח, בכפוף להכרה בהשבחות שבוצעו
- החלק המשקי - מכירת השטחים החקלאיים חייבת במס שבח
היטל השבחה
היטל השבחה ישולם בגין השבחה שנבעה מתוכניות מתאר שהשביחו את ערך הקרקע בחלקת המגורים.
מע"מ
מכירת השטחים החקלאיים ששמשו בייצור הכנסה, הנם כמכירת ציוד ולכן חייבת במע"מ.
בדיקת מצב הנחלה
שימו לב
מאחר שלפעמים נבנו בנחלה מבנים ללא היתרים או שהוסבו משימושים חקלאיים למגורים, מגיע מפקח מרמ"י לבדיקת מצב הנחלה ואפשר שיוצאו צווי הריסה, או יידרשו דמי שימוש.
המלצה
לאור ריבוי התשלומים הללו ואופן חישובם המורכב, ייטיב לעשות בעל הנחלה, אם יבצע הערכה שמאית של כל אחד מרכיבי הנחלה, זכויות הבנייה הנוספות, כדי לאמוד במדויק את כל התשלומים השונים החלים בעת מכירת נחלתו.
שאלות נפוצות
כמה מיסים משלמים על מכירת נחלה?
שיעור המיסים והתשלומים השונים עשוי להגיע עד לכמחצית מסכום העסקה. התשלומים כוללים דמי הסכמה ודמי רכישה לרמ"י, מס שבח, מע"מ על השטחים החקלאיים, והיטל השבחה.
מהם דמי רכישה לרמ"י?
דמי רכישה הם כשליש מערך חלקת המגורים בנחלה. תשלום זה מאפשר היוון הנחלה ושינוי המעמד מבר רשות לחוכר לדורות, ורישום זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין.
האם יש פטור ממס שבח על מכירת נחלה?
דירת המגורים הראשונה בנחלה זכאית לפטור ככל דירת מגורים. אולם יתרת יחידות המגורים, זכויות הבנייה הנוספות והשטחים החקלאיים חייבים במס שבח.
האם מכירת נחלה חייבת במע"מ?
מכירת השטחים החקלאיים ששמשו בייצור הכנסה חייבת במע"מ, שכן היא נחשבת כמכירת ציוד בידי העוסק. חלקת המגורים אינה חייבת במע"מ.
