מבוא
סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מאפשר סיחור אופציה במקרקעין ללא חיוב במס רכישה ומס שבח בעת הסיחור. פסק דין מיראז' הבהיר את תנאי הסעיף והדגיש כי מדובר בכלי חשוב לעידוד יזמות בנדל"ן.
פסק דין מיראז' - עובדות המקרה
- • חברת מיראז' קיבלה אופציה לרכישת מקרקעין מבעלת המקרקעין
- • האופציה עמדה בתנאי סעיף 49י לחוק
- • מיראז' סיחרה את האופציה לקבוצת רוכשים
- • קבוצת הרוכשים מימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין
- • מיראז' קיבלה תמורה גבוהה משמעותית מהפרמיה ששילמה
- • מיראז' דיווחה על רווח הון ושילמה מס רווח הון כדין
המחלוקת המשפטית
מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (המשיב) חייב את מיראז' במס רכישה, בטענה שלא מדובר בסיחור אופציה אלא:
- מיראז' היא שרכשה את המקרקעין מבעלת המקרקעין
- ומכרה אותם לקבוצת הרוכשים
- לרוכשים לא הייתה אפשרות "אמיתית" להחליט אם לממש - הם היו חייבים לממש
תנאי סעיף 49י לחוק
התנאים לאופציה פטורה:
- • האופציה ניתנת בכתב
- • ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם
- • התמורה במועד מתן האופציה אינה עולה על 5% ממחיר המימוש או משווי השוק
- • למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין
- • התחייבות המוכר למכור היא התחייבות בלתי חוזרת
קביעות בית המשפט
כבוד השופטת א. וינשטיין קיבלה את עמדת מיראז' וקבעה:
הענקה וסיחור אופציה פטורים ממס
הענקת אופציה וסיחורה פטורים ממס רכישה. מס הרכישה ישולם רק בעת מימוש האופציה, כאשר בשלב המימוש ייכלל בשווי המכירה גם הסכום ששולם עבור רכישת האופציה.
שני סוגי רוכשי אופציות
- קבלנים - הבוחנים כדאיות כלכלית של רכישת מקרקעין ובנייה. כוונתם לרכוש אינה הופכת את מהות העסקה לרכישת מקרקעין - אלא לרכישת אופציה.
- יזמי נדל"ן - הרוכשים אופציה לשם סיחורה תוך עשיית רווח מהמסחר (כמו מיראז').
סיחור לקבוצת רוכשים
- אין בחוק מגבלה על סיחור האופציה למספר רוכשים (ולא רק לאחד)
- אין מגבלה על התמורה בסיחור האופציה
- אין מגבלה על התנאים החוזיים בין מוכר וקונה האופציה
- הדבר נועד לאפשר כר נרחב ליזמות נדל"ן
טענת "אופציה לא אמיתית" נדחתה
טענת המשיב שלרוכשים לא הייתה "אופציה אמיתית" כי היו חייבים לממש - נדחתה.
הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה מעגן את היחסים ביניהם, אך אין לו השפעה על מערכת היחסים עם בעלת המקרקעין או עם מיראז'. הסכם השיתוף לא יצר התחייבות לרכישת המקרקעין.
דברי בית המשפט
"המהות הכלכלית העסקית האמיתית של העסקה נשוא הערר היא כפי שהוצגה על ידי העוררת, דהיינו: העוררת רכשה את האופציה מבעלת המקרקעין במטרה לסחר אותה לצדדים שלישיים ולהפיק מסיחור האופציה רווח יזמי. בשום שלב לא ביקשה העוררת לרכוש בעצמה את המקרקעין אלא כוונתה מלכתחילה היתה לסחר את האופציה..."
הוראות ביצוע רלוונטיות
- הוראת ביצוע 10/2002 - אופציות במקרקעין (בעקבות תיקון 50 לחוק)
- הוראת ביצוע 2/2013 - הכרה בכלי של אופציה ייחודית לארגון קבוצת רכישה
סיכום
- • סיחור אופציה העומדת בתנאי סעיף 49י פטור ממס רכישה ומס שבח
- • מס הרכישה ישולם רק בעת מימוש האופציה
- • ניתן לסחר אופציה לקבוצת רוכשים ולא רק ליחיד
- • הרווח מסיחור האופציה חייב במס רווח הון
- • יזם הנדל"ן יכול לגבות תמורה גבוהה מהפרמיה ששילם
- • הסכם שיתוף בין הרוכשים אינו משנה את מהות האופציה
שאלות נפוצות
האם סיחור אופציה במקרקעין חייב במס רכישה?
לא. סיחור אופציה העומדת בתנאי סעיף 49י פטור ממס רכישה. מס הרכישה ישולם רק בעת מימוש האופציה על ידי הרוכש הסופי.
מהם התנאים לאופציה פטורה לפי סעיף 49י?
האופציה ניתנת בכתב, ניתנת להעברה ולמימוש, התמורה עד 5% משווי המימוש, לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין, והתחייבות המוכר בלתי חוזרת.
האם ניתן לסחר אופציה לקבוצת רוכשים?
כן. אין בחוק מגבלה על סיחור לרוכש יחיד דווקא. ניתן לסחר לקבוצה, והדבר מוכר גם בהוראת ביצוע 2/2013 לעניין קבוצות רכישה.
האם הרווח מסיחור האופציה חייב במס?
כן. הרווח מסיחור האופציה חייב במס רווח הון (ולא במס שבח), והיזם צריך לדווח ולשלם מס על הרווח שהפיק.
