מבוא
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) היא תכנית שנועדה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית מציעה הטבות משמעותיות לבעלי דירות וליזמים, אך כוללת גם היבטי מיסוי מורכבים שחשוב להכיר.
רקע: מהי תמ"א 38?
התכנית אושרה ביום 14/4/2005 ונועדה לחזק מבנים שאינם עומדים בדרישות תקן 413 - מרבית המבנים שנבנו עד שנת 1980.
התכנית חלה על בניינים שגובהם עולה על 2 קומות ושטחם הכולל עולה על 400 מ"ר.
סוגי תמ"א 38
תמ"א 38/1 - חיזוק
- • חיזוק המבנה הקיים
- • הרחבת דירות ב-25 מ"ר
- • עיצוב ושיפוץ המבנה
- • התקנת מעלית ומחסנים
- • תוספת קומה על הגג
תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה
- • הריסת המבנה הקיים
- • בניית בניין חדש במקומו
- • ללא מגבלה מינימלית של דיירים
- • הליכי רישוי מקוצרים
- • סגירת קומת עמודים מפולשת
תמ"א 38/3 - הרחבת זכויות
תיקון 3 (מאי 2012) הגדיל את זכויות הבנייה מקומה אחת לשתיים וחצי קומות באזורי הפריפריה, ואפשר ניוד זכויות בנייה.
מהות העסקה
בפרויקט תמ"א 38, הדיירים מוכרים ליזם זכויות בנייה תמורת קבלת שירותי בנייה. לכן יש לבחון את איתנות היזם ולקבל בטוחות מתאימות.
היבטי מיסוי מקרקעין
פטור ממס שבח - תמ"א 38/1
תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין (6/3/2008):
זכויות בנייה הנמכרות במסגרת תמ"א 38 תמורת שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק פטורות ממס שבח.
התנאים לפטור (במצטבר):
- • ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38
- • הוצא טופס 4
- • לא התקבלו תשלומים במזומן נוסף לשיפורים
מועד הדיווח - תיקון 68
הבעיה שנוצרה:
הדיווח למיסוי מקרקעין בוצע לאחר חתימת ההסכם, אך קבלת היתר הבנייה נמשכה שנים - ולכן שומות מס השבח הוקפאו.
הפתרון (תיקון 68, 26/12/2010):
הדיווח יתבצע בהתקיים התנאי המתלה - קבלת היתר בנייה. מועד זה יהווה את מועד העסקה.
תמ"א 38/2 - תיקון 74
עיקרי תיקון 74 (7/8/2012):
- • פטור ממס שבח רק על זכויות מכוח תמ"א 38/2 (לא על זכויות נוספות מכוח תב"ע)
- • הפטור יחול לגבי דירת מגורים אחת שניתנה למוכר בתמורה
- • ביישובי פריפריה - הפטור יחול על שתי דירות
- • יום המכירה נדחה ליום קבלת היתר הבנייה
- • מס רכישה - בשיעור החל על מקרקעין
תיקון 76 - עסקת קומבינציה
תיקון 76 (5/8/2013) תיקן את סעיף 49א(ב) כך שהחבות במס שבח קטנה יותר בעסקת קומבינציה - שניתן להחילה גם על תמ"א 38/2.
כמו כן הוחל שיעור מס מוטב על מכירת דירת מגורים שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות לפי סעיף 49ז לחוק.
תיקון 88 - הרחבת הפטור
שינוי מהותי (21/8/2016):
הפטור ממס שבח יחול לא רק על הזכויות הנמכרות במסגרת תמ"א 38, אלא גם על הזכויות הנמכרות במסגרת התב"ע.
תוקף ההקלה: עד 31/12/2021
מחלוקת בנוגע לשווי העסקה
עמדת רשות המיסים:
שווי הזכויות הנמכרות הוא שווי השוק (כאמור בה"ב 10/2009).
עמדת הדיירים:
השווי הוא שווי שירותי הבנייה וההוצאות המשולמות ע"י היזם.
היבטי מע"מ
סעיף 31ב לחוק מע"מ - פטור ממע"מ:
- • מכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 תמורת שירותי בנייה - פטור ממע"מ
- • המשמעות: היזם לא יוכל לנכות תשומות בגין שירותי הבנייה לדיירים
- • מכירת זכויות נוספות לפי תב"ע - חייבות במע"מ
תיקון 47 לחוק מע"מ (25/11/2014):
נקבע מע"מ בשיעור אפס על עסקאות תמ"א 38, במקום פטור ממע"מ.
היתרון: ניתן לנכות מס תשומות (בניגוד לפטור שאינו מאפשר ניכוי).
תמ"א 38/2 - עסקת קומבינציה:
על הקבלן/היזם לשלם מע"מ בגין רכישת הזכויות כנגד מתן שירותי הבנייה בעת תחילת הבנייה.
היטל השבחה
- • 2008: נקבע היטל השבחה בשיעור 10% מהתעריף הרגיל
- • פברואר 2011: נקבע פטור מהיטל השבחה לכל ערי ישראל
- • הופחתו גם אגרות בנייה לפרויקטים של תמ"א 38
בטוחות ואזהרות
חשוב לדיירים:
- • לבחון את איתנות היזם - במיוחד בתמ"א 38/2 שבה הבניין נהרס
- • לקבל ערבויות מתאימות - להבטחת השלמת הבנייה
- • לבדוק את אופן המימון - הון עצמי וליווי פיננסי
- • לעגן הכל בהסכם - כולל בטוחות ולוחות זמנים
סיכום
- • תמ"א 38 מציעה הטבות מס משמעותיות לדיירים וליזמים
- • פטור ממס שבח על זכויות בנייה במסגרת התכנית
- • מע"מ בשיעור אפס (מאז תיקון 47)
- • פטור מהיטל השבחה (מאז 2011)
- • יש לשים לב למחלוקות בנוגע לשווי העסקה
- • חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה לפני חתימה על הסכם
שאלות נפוצות
האם יש פטור ממס שבח בתמ"א 38?
כן, זכויות בנייה הנמכרות במסגרת תמ"א 38 תמורת שירותי בנייה פטורות ממס שבח, בתנאי שניתן היתר בנייה והוצא טופס 4, ולא התקבלו תשלומים במזומן נוסף לשיפורים.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
תמ"א 38/1 עוסקת בחיזוק המבנה הקיים תוך תוספות בנייה. תמ"א 38/2 עוסקת בהריסת המבנה ובנייה מחדש של בניין חדש. לכל מסלול השלכות מס שונות.
מתי מדווחים על עסקת תמ"א 38?
לפי תיקון 68 לחוק, הדיווח יתבצע בהתקיים התנאי המתלה - קבלת היתר בנייה לפי תמ"א 38. מועד זה יהווה את מועד העסקה לצורכי מס.
האם משלמים היטל השבחה בתמ"א 38?
מאז פברואר 2011 קיים פטור מהיטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38 בכל ערי ישראל. כמו כן הופחתו אגרות הבנייה.
